Při absenci legislativních požadavků a rámce, který by definoval, co určuje udržitelnou budovu se trh opřel právě o tyto komerční certifikační systémy. Certifikace slouží k rozpoznání kvalitně stavěných a spravovaných budov.
Přes řadu nedostatků jsou tyto certifikace doposud jediný nástroj na komplexní posouzení budovy z pohledu udržitelnosti. U budovy hodnotí vše od energetické náročnosti, energetického managementu, hospodaření s vodou, nakládání s odpady, kvalitu vnitřního prostředí, využití materiálů, ale i vnitřní vybavenost pro nájemce, dopraví obslužnost či občanskou vybavenost lokality. Díky pokrytí širokého spektra témat i pravidlům hodnocení slouží jak nájemcům kteří vybírají mezi dostupnými prostory nebo usilují o zlepšení svých stávajících, tak i například bankám či fondům, které se rozhodují kterým investicím a za jakých podmínek poskytnou financování.
První krok ke změně
První certifikovanou budovou v České republice bylo sídlo ČSOB v pražských Radlicích. Od té doby byly odhadem certifikovány stovky budov. Nejvíce budov zvolilo pro certifikaci britský systém BREEAM a americký LEED, méně pak český nástroj SBToolCZ. Kvůli zastoupení dalších zahraničních vlastníků se můžeme setkat i například s německým DGNB. Zároveň narůstá počet budov, které využívají americký systém WELL, který se zaměřuje na kvalitní vnitřní prostředí i způsob využívání prostor a často je implementován v kombinaci se systémem LEED. Jednotlivé systémy se mírně odlišují svým zaměřením. Obecně lze ke všem systémům říct, že budovu posuzují v několika oblastech, přičemž v každé oblasti je několik podrobně stanovených kritérií, v nichž budova sbírá body za jejich plnění. Volba konkrétního systému pak závisí na specifikách jednotlivých budov a na záměru vlastníků.
Narůstá počet budov, které využívají americký systém WELL, který se zaměřuje na kvalitní vnitřní prostředí i způsob využívání prostor.
Kdy certifikaci zvážit?
Certifikace má určitě význam při stavbě nové budovy a na trhu komerčních nemovitostí v České republice už se prakticky všechny novostavby certifikují. V loňském roce byla dokončena certifikace tří budov ve schématu LEED a přes 40 ve schématu BREEAM. Za zmínku určitě stojí kancelářské budovy Port 7 a Hagibor, které dosáhly nejvyšší úrovně, tedy Platinum v LEED. Stejně tak Nová Waltrovka a industriální budovy společností P3 a Panattoni, které získaly nejvyšší úroveň Outstanding udělovanou v systému BREEAM.
Velký význam má ale také certifikace budov v provozu. Prvním důvodem je vývoj certifikačních schémat, můžeme říct i zpřísňování jejich požadavků a také větší soulad s novou legislativou jako je například evropská Taxonomie. Budova, která získala před deseti lety při výstavbě LEED Gold už by jej pravděpodobně v současné době nezískala. Je tedy dobré posoudit a trhu dát najevo v jakém stavu se nachází teď. Druhým důvodem je dopad opatření, která se v rámci certifikace realizují za účelem zvýšení energetické účinnosti budovy a dalších zmíněných parametrů. Pro vlastníka a v důsledku pro nájemce to pak často znamená snížení provozních nákladů. Postupné zvyšování úrovně certifikace budovy za jejího života tak vnímáme jako známku profesionální a proaktivní správy a odbornosti při pronájmu nemovitosti.
Velký význam má také certifikace budov v provozu.
Význam certifikací narůstá také kvůli požadavku na nefinanční reportování firem, které v evropském prostoru řídí direktiva CSRD. Firmy postupně podle své velikosti (počtu zaměstnanců, obratu, aktiv) budou muset reportovat kromě svých finančních výsledků i svůj nefinanční dopad a v rámci něho prokázat, že jejich činnost je udržitelná. K tomu budou potřebovat konkrétní data a jejich doložení. Mnoho firem pro toto dokazování používá právě informace získané v procesu certifikace.
V České republice se zatím výrazně více budov v provozu obrací na certifikační schéma BREEAM. Jen v loňském roce tuto certifikaci ve verzi V6 která platí tři roky získalo přes 150 kancelářských, retailových a industriálních budov, z toho přes 40 v druhé nejvyšší úrovni Excellent a budova Praga Studios dokonce v nejvyšší Outstanding.
Má certifikace i nějaká proti?
Certifikace mají i jisté a na trhu často diskutované nevýhody, z nichž největší je jejich kontrola a flexibilita. WELL má jako jediná po dokončení realizace projektu kontrolu některých parametrů na místě nezávislou stranou. Certifikační autorita, tedy firma zaštiťující konkrétní schéma, kontrolu provádí i v případě ostatních schémat. Kontrola však probíhá na dálku a výsledkem mohou být rozdílné kvality certifikovaných budov.
Především z pohledu trhu je pak důležité si pamatovat, že pokud budova necílila na nejvyšší stupně hodnocení, pak měla větší prostor si vybrat na která z kritérií bude cílit. Jinými slovy, mohla se například zaměřit na energetiku a opomenout komfort nájemníků včetně jim dostupných služeb. I zde ale funguje konkurence a my vidíme že se vybrané budovy snaží útočit na vyšší příčky hodnocení.
Jak na ni?
Certifikačním schématům se na trhu věnuje řada odborných firem. U těch zkušených vám certifikační odborník vysvětlí rozdíly mezi jednotlivými schématy, proces certifikace i nároky na spolupráci z vaší strany jakožto developera či vlastníka a spolupráci dalších firem které navrhují a řídí výstavbu. Důležité je vybraného certifikačního odborníka zahrnout co nejdříve v rámci přípravy výstavby a v dostatečném předstihu, v řádu měsíců až let před plánovaným získáním certifikace.
Důležité je vybraného certifikačního odborníka zahrnout co nejdříve v rámci přípravy výstavby a v dostatečném předstihu.
To platí jak pro certifikaci novostaveb, tak pro opětovnou certifikaci budov v provozu. Na počátku certifikačního vyhodnocení možností budovy certifikaci získat a stanovení cílené úrovně. Na základě toho stanoví certifikační odborník spolu s vlastníkem strategii dosažení této úrovně. V praxi to znamená například instalaci LED světel, nízkoemisního zdroje vytápění, energeticky efektivního chlazení, toalet s malým průtokem vody při splachování a dalších. Především, ale nejen, kvůli této fázi implementace je pak důležité plánovat na certifikaci dostatečný čas.
Článek připravila společnost Colliers.
architektura design development Udržitelnost
Last modified: 31. 3. 2025
